东小口新地价格狂飙？涨太多警惕站岗！

昌平东小口0002地块正式供地，东小地群内热议：地块素质更优，口新是格狂否意味着房价将大幅上涨？

核心观点：
1. 地价上涨是必然趋势；
2. 若房价随之暴涨，高位接盘者将成为“站岗”的飙涨大冤种！

一、太多涨幅过大，警惕市场难以承接

保持冷静，站岗先审视昌平当前新房的东小地真实成交价位。

参考近期真实网签数据：
东小口的口新龙樾海序项目，均价约 5.44万/㎡。格狂凭借紧邻海淀、飙涨朝阳的太多地理优势及高性价比，该项目网签量突破600套。警惕

其成功逻辑在于：去年拿地楼面价约 3.2万/㎡，站岗留有充足利润空间。东小地正是这种性价比策略，撬动了积压五年的购房需求。

关键问题在于：
若新地块楼面价上涨5000元，达到 3.7万/㎡，未来新房售价势必锚定 6万/㎡。
仅因容积率从2.8降至2.45、距地铁稍近、避开回收站和高压线，就值得多花5000元/㎡吗？

猫子观点：
* 若价格仅比龙樾海序贵 1000-2000元/㎡，可考虑产品升级带来的价值；
* 若贵 5000元/㎡，则是典型的“大冤种”行为，务必警惕站岗风险！

二、房企“饥渴”拿地，土拍热度传导至东小口

新房供应“腰斩”，房企补仓需求迫切，倒逼土拍市场争抢成熟区域优质地块。

1. 土地与新房供应双降

• 土地成交骤降：北京2026年上半年土地成交金额340亿元，较2025年同期的1005亿元同比骤降 66%。
• 新房供应腰斩：上半年北京全新开盘项目仅 9个，较去年同期的23个直接减半。
• 供应端枯水期：前两年的土地供应收缩已传导至新房市场，新项目供应进入低谷。

2. 房企“无米下锅”的困境

建发、越秀、中海等头部房企过去一年拿地动作放缓，存量待开发地块持续消耗。部分房企面临无新项目可推、团队闲置的经营压力。
补充优质地块成为近期土拍市场升温的核心驱动力。

3. 6月土拍抢地热潮

6月以来，全国核心城市土拍全面升温，上演多场“百轮竞价”大戏：
* 北京通州九棵树地块：6月23日经历173轮举牌，溢价率20.95%，成交楼面价较相邻在售地块跳涨8600元/㎡。
* 北京丰台泥洼地块：6月18日三环1.1容积率地块，溢价率15.65%。
* 其他城市：深圳溢价率最高达150%；杭州、成都、武汉、重庆等地核心近郊轨道地块多块溢价成交。

4. 东小口0002地块为何成为“香饽饽”？

市场分化明显：远郊、无配套地块无人问津；而邻主城、配套成熟、有地铁、临产业的“好地”成为争抢焦点。

昌平东小口0002地块完美契合“饿狼标准”：

① 客户基础现成
* 位于昌平、海淀、朝阳三区交汇点。
* 3站望京，5站西二旗，是数十万互联网人的通勤终点。
* 享有101学校教育资源加持。

② 板块内竞争真空
* 龙樾海序目前网签646套，去化率超70%，楼面价约3.2万/㎡，网签均价5.4万/㎡。

• 随着龙樾海序接近清盘，板块即将进入无房可卖的空窗期。

③ 标杆效应显著
* 龙樾海序的热销给了开发商极大的涨价信心。
* 东小口0002地块与通州九棵树新地类似，均紧邻年度流量红盘（如玖树满和）。东小口新地素质更优，因此地价狂飙几成定局。

关键在于涨幅：
* 若小幅上涨，市场可通过“地块素质”和“产品迭代”消化；
* 若楼面价触及 3.7万/㎡（较现况贵5000元），房价锚点将被强行拉至 6万/㎡以上。
* 建议：此时需冷静，警惕后期站岗风险！

三、昌平其他待入市新地盘点

1. 第七轮供地：昌平朱辛庄0006、0009-1地块（星耀未来东侧）

• 核心亮点：低密、产业支撑、配套确定性高。

• 项目概况：位于沙河镇朱辛庄板块，占地5.97万㎡，规划建面7.71万㎡，容积率仅 1.2，注定打造洋房、别墅等低密改善产品。
• 交通优势：距8号线、昌平线双地铁换乘站朱辛庄站约2公里，2站直达西二旗，便利海淀通勤。

• 产业与配套：北五环外，紧邻小米未来产业园等产业高地，承接海淀外溢的高净值客群。周边有沙河万达广场、万科TBD商业广场，8号线一站直达积水潭医院回龙观院区，101系学校落地，生态资源丰富。
• 潜在风险：
• 紧邻的星耀未来项目，总978套，已售283套，仍有600多套待售。

• 板块内还有中海寰宇未来、越秀星樾、中海未来之境等在售。
• 预测：开发商大概率底价拿地，竞争压力较大。

2. 已土拍地块：朱辛庄0055住宅用地

• 概况：位置优越，距地铁近，容积率2.5。
• 成本：位于未来科学城，住宅楼面价约 2.4万/㎡。

3. 平西府地块（北清橡树湾东侧）

• 拿地方：华润+未来科学城。
• 成本与产品：楼面价仅 2万/㎡，户型面积76-128㎡。
• 进度：预计7月底开放售楼处样板间，8月开盘。

• 分析：若东小口溢价过高，购房者会转向对比其他区域，导致东小口去化受阻。

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四、七批次另一块低密改善地：顺义后沙峪马头村地块

该地块可能面临“叫好不叫座”的尴尬局面。

• 核心痛点：交通短板、竞品库存高。
• 项目概况：容积率1.2，主打高端洋房、别墅。位于东北五至六环之间，占地2.64万㎡，规划建面3.17万㎡。无地铁直达，依赖自驾。
• 配套优势：自驾10分钟达中粮祥云小镇，邻近温榆河公园、罗马湖，生态环境优越；周边国际学校聚集，适合涉外及改善家庭。

• 竞品压力：
• 紧邻竞品懋源・云纪库存巨大（总588套，仅网签约100套）。
• 新地块面临严重的客户分流压力。
• 预测：在“去库存”和“抢流量”双重压力下，房企对总价高、去化慢、竞品多的远郊低密地块将持谨慎态度，大概率底价成交或无人问津，除非价格出现惊喜。

结语

对于房企而言，“急需入地”，东小口是不得不抢的标的。但若抢出天价，则是给自身和市场未来埋雷。

对于购房者，警惕站岗，保持冷静。若溢价过高，不妨让子弹再飞一会儿。

• 土地市场可以狂飙，但买房决策必须理性。
• 现在的房子是拿来住的，不是拿来赌的。

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