酒仙桥、东小口、四道桥！北京6宗待拍宅地一览

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正文

7月尾声，北京北京土地市场迎来爆发期。宗待除了星座话题，拍宅更有6宗待拍住宅用地引发关注。酒仙从10万+的顶级豪宅到近郊刚需上车盘，从朝阳四环核心到顺义六环外，总起始价近180亿元，实现了从刚需到顶豪的全覆盖。

这些地块成交后，将成为今年下半年新房供应的主力军，并深刻影响周边新房定价体系及购房者决策。若您关注特定区域或有意向购房，以下详细解读不容错过。

壹、酒仙桥：10万+豪宅版图再扩张

酒仙桥板块的豪宅去化速度已获市场充分验证。北京宸园开盘半年基本售罄；中海·萬吉玖序自去年6月首次网签以来，去化率已达70%，表现稳健。

此次挂牌的0013-1地块，位于北京宸园西北侧，进一步丰富了该板块的豪宅供应。

地块核心指标：
* 规模：用地面积2.31万㎡，建面5.775万㎡，地块方正，略小于萬吉玖序。
* 规划：容积率2.5，限高80米。这是酒仙桥目前新盘中容积率最低的地块，居住舒适度较高。
* 配套影响：需配建东南侧宽4米的半幅街坊路，对园林空间有轻微挤占，但整体影响可控。

价格预期：
* 成本端：地块总价37.2亿元，起始楼面价约6.44万元/㎡。
* 市场端：隔壁中海·萬吉玖序均价11.2万元/㎡，北京宸园成交价亦在11万元/㎡左右。
* 结论：该项目未来售价站稳10万+毫无悬念。但需注意，新地块推出后，中海·萬吉玖序的网签速度已出现放缓迹象。

区域前景：
酒仙桥仍有3块紧邻未供应地块，其中0013-1南侧地块附带托幼用地，将补充区域配套。此外，朝阳双井、大郊亭等地也有豪宅用地供应，中建智地太阳宫项目尚未入市，市场竞争并非毫无压力。

竞拍时间：7月28日

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贰、南磨房：广渠金茂府对面的“地王”潜质

截稿前，朝阳另一宗具备豪宅相的南磨房0409-10地块正式转正。

区位与交通：
* 位置：广渠金茂府正对面，距7号线大郊亭站C口不足百米。
* 交通：紧邻东四环及广渠路，出行便捷，但需应对主干道噪音。
* 降噪措施：地块北侧及东侧规划绿地形成隔音屏障，结合四玻三腔系统窗，居住体验可保障。

生活配套：
* 商业：南侧紧邻芳圆里IDMALL，1公里内可达朝阳合生汇，生活氛围浓厚。
* 豪宅对标：北侧隔路相望为广渠金茂府（北区挂牌价12.7万/㎡）；东南侧为珠江帝景（书包房属性，挂牌价8.4-9万/㎡）。
* 竞品参考：东南侧能建东誉府（Mini盘，98套房源），网签均价10.56万元/㎡，去化良好。

规划亮点：
* 规模：土地面积3.68万㎡，建筑控制规模≤10.31万㎡，容积率2.8，限高80米。
* 地铁联动：规划要求与地铁28号线地下连通，建设通道及约2000㎡地下商业。28号线是朝阳东部重要联络线，大郊亭站已动工。

价格分析：
* 总价：70.5亿元，为今年北京最贵宅地。
* 楼面价：约6.8万元/㎡。

竞拍时间：8月4日

叁、大兴黄村：TOD模式下的改善新盘

绿城大兴清源路三合庄地块（案名：朗月和风）拿地不到30天即公布案名，而向南两站的黄村火车站也迎来新供地——大兴新城东区组团0209地块。

交通优势（TOD核心）：
* 地铁4号线：地块距黄村火车站北侧约113米，实现“出门即地铁”。
* S6号线规划：规划要求与轨道站点一体化建设，预留与南侧S6号线（连接大兴机场与首都机场）的接驳条件，通达性极佳。
* 通勤便利：4号线直达海淀，兼顾工作与生活。

配套资源：
* 教育：大兴八小、五小、二小、永华实验学校、大兴一中、北建大附中均在1公里范围内。
* 医疗/休闲：大兴医院、永定公园近在咫尺。

地块指标：
* 规模：用地约2万㎡，地上建面约3.6万㎡，容积率1.8，限高60米。
* 公服配建：需配建老年活动场站、助残中心、室内体育设施、社区文化设施等，合计约3600㎡，以及燃气、通信、能源站等地下设施。

价格参考：
* 成本：起始价约7.2亿元，住宅楼面价约2.22万元/㎡。
* 周边竞品：西侧中骏金辉未来云城网签价约4.7万/㎡；东南侧兴创沐春墅楼面价2.23万元/㎡，售价约4.5万/㎡。

竞拍时间：7月22日

肆、昌平东小口：互联网人的置业高地

昌平市场近期热度回升，歇甲国贤府PARK、未来科学城星寰时代及东小口龙樾海序表现亮眼。此次供应的CP02-0405-0002地块位于龍樾海序东侧。

区位与配套：
* 交通：邻近地铁8号线霍营站及13号线B线东小口站，靠近海淀。
* 生活：周边有西三旗万象汇、昌平区中西医结合医院、东小口森林公园等，是互联网大厂员工的首选置业区。

地块详情：
* 规模：用地5.64万㎡，建面约13.81万㎡，比龍樾海序规模更大。
* 价格：起始价45亿元，为昌平2024年以来最贵宅地（上一宗为建发观堂府54.15亿）。
* 规划：容积率2.45，限高60米。需配建托老所、助残中心、老年活动站等公服设施（合计2100㎡）。
* 楼面价：约3.3万元/㎡，比龍樾海序成交楼面价高出1000元/㎡。

产品参考：
龍樾海序主力户型为68-122㎡二至四居，网签均价约5.5万/㎡，其中80㎡三居和108㎡四居最受欢迎。新地块将按需补货，适合预算及需求匹配的客户提前关注。

竞拍时间：7月30日

伍、顺义石门：主城中心的低密改善

府前街0318-1地块位于顺义石门，即顺义主城中心。

交通与配套：
* 地铁：距15号线石门站步行约750米（10分钟），至望京车程约半小时。
* 商业/教育：周边有龙华奥特莱斯、西辛小学等。

周边竞品：
* 东侧：万科四季花城（二手房，挂牌价约3.5万/㎡）。
* 南侧：龙泉苑小区；再向南为龙湖·御湖境（已售罄）及住总芳华里（售价约4万/㎡，网签率超60%）。

地块挑战与优势：
* 指标：用地30991.19㎡，地上建面43387.66㎡，容积率1.4，限高40米。
* 难点：受周边小区影响，地块形状不规则，需配建15米街坊路，将社区一分为二，可能略微提升实际容积率并影响楼栋排布。
* 价格：起始价7.38亿元，楼面价约1.7万元/㎡，低于住总芳华里约5000元/㎡。在当前市场下，拍到芳华里价格难度较大。

竞拍时间：7月30日

陆、门头沟四道桥：京西刚需的新机遇

门头沟四道桥和上岸板块已成为京西首置改善的标杆。长安华曦府系列成为刚需盘的学习模板。此次S1线0114地块位于四道桥板块。

区位分析：
* 位置：长安华曦府·金安北侧，规划央视界西北，距四道桥站约600米。
* 配套：享受中骏世界城、北京长安天街、同仁医院永定分院、门头沟中医院等资源，配套便捷度在门头沟属上乘。

地块对比：
* 成本：起始价12.6亿元，楼面价约2.1万元/㎡，比长安华曦府·金安低约2000元/㎡。
* 规划：容积率1.8（低于金安的2.0），但限高提升至60米（金安为45米）。

市场挑战：
* 竞品表现：长安华曦府·金安网签均价约4.4万/㎡，去化率超60%，但流速不如更远一站但配套更成熟的长安华曦府。
* 不确定性：新地块距地铁更远，城市界面较新，且北侧三个二手房社区挂牌均价约4.5万/㎡。新项目能否在“好房子”加持下继续热销，仍需观察。

竞拍时间：7月30日（关注中建智地动向）

结语与互动

• 土拍直播：7月22日大兴城东地块土拍，请关注视频号 @乐居在北京，我们将提供现场竞价直播。
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